Los márgenes financieros en los proyectos de vivienda
Fecha: junio 12, 2020
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Un tema de gran relevancia y no de menor importancia, es establecer los adecuados márgenes financieros al momento de realizar el plan de negocios en el desarrollo de un proyecto de vivienda.
El primer tema a establecer son los valores de venta adecuados y alineados al mercado de la plaza y la zona donde esté ubicado el proyecto, el segmento de mercado al que se va a dirigir el proyecto, de esta forma una vez que esos valores de venta estén alineados al mercado, se parte del valor comercial del proyecto establecido.
El segundo tema es el terreno, cuanto es el valor máximo que se puede pagar por esa tierra, independientemente de que a mí me guste y me agrade, ese valor de tierra que puedo pagar, debe estar en los rangos que el modelo financiero del proyecto lo permita, son diferentes vertientes ya sea para desarrollar vivienda horizontal, vivienda vertical, el segmento ya sea de interés social, nivel medio, residencial o residencial plus, si dentro del proyecto será usos mixtos, es decir además de vivienda, se desarrollara comercio, servicios, hotel, hospital, oficinas, etc.
Un terreno puede representar desde el 5% del valor de venta total del proyecto, hasta en casos muy extraordinarios hasta un 20% del valor de venta total del proyecto, aquí lo que determinara en gran medida este criterio, son los aspectos cualitativos del proyecto, como ubicación, consolidación de la zona, saturación de la zona, segmento del mercado que se estará atacando, entre otros.
El tercer tema son los costos directos (hard cost), y aquí están los costos de edificación y urbanización,
En la parte de edificación es relevante que de acuerdo al tipo de producto que se vaya a ofrecer en el proyecto, y la segmentación del producto, los rangos de márgenes pueden oscilar de un 38% a un 50% como máximo, del valor de venta total del proyecto.
En la parte de urbanización, en función al segmento de vivienda que se ofrecerá en el proyecto, el grado de equipamiento y amenidades, si es vivienda vertical u horizontal, los rangos de márgenes pueden ser de un 5% hasta un 15% como máximo del valor de venta total del proyecto.
El cuarto tema son los costos indirectos (soft cost), son todas las erogaciones indirectas relacionadas con la construcción del proyecto, como lo son permisos, factibilidades y autorizaciones del proyecto, por parte de las autoridades gubernamentales; además de las ingenierías, arquitecturas, supervisión, proyecciones financieras y costos legales, los rangos pueden ser de un 3% a un 6% del valor de venta del proyecto.
El quinto tema son los gastos de operación del proyecto, y aquí van incluidos todo el tema de variables como lo son los gastos administrativos en general, además de los gastos de venta (comisiones) y gastos de publicidad.
El rubro de gastos administrativos del proyecto, va a depender en gran manera de que tan eficiente, organizada y estructurada este la empresa, el rango de este rubro puede ser de un 3% hasta un 6% del valor de venta del proyecto.
El rubro de gastos de venta del proyecto, es muy variable en función a la plaza, el segmento de mercado y producto que se ofrezca, pero el rango va de un 4% hasta un 8% del valor de venta del proyecto.
El rubro de gastos de publicidad, se puede eficientar mucho aprovechando las plataformas digitales y redes sociales que hoy en día están muy fuertes, y el rango puede ser del 1% al 3% del valor de venta del proyecto.
El sexto tema son los gastos financieros, en esta tema va a depender en gran medida, si la ejecución del proyecto, se realizara con recursos propios de la empresa, o bien se tendrá la necesidad de apalancarse de algún financiamiento para la construcción, como lo puede ser un crédito puente otorgado por alguna institución financiera, muy importante valorar que si la ejecución del proyecto se realizara con recursos propios, tener identificado el monto de recurso total financiero y saber si se cuenta con el mismo en tiempo y forma, y en caso de que se tome la alternativa de apalancarse por medio de un financiamiento, tener bien definidas todas y cada una de las premisas de los diferentes rubros, y cumplir con el factor tiempo en la parte de ventas y construcción, para realizar en el menor tiempo posible la ejecución de todo el proyecto y el costo financiero sea lo menor posible.
Aquí el rango de margen puede ser de un 2% hasta un 4% del valor de venta total del proyecto, para lograr que la rentabilidad y utilidad final sea la adecuada.
Como parte final es muy importante diferenciar que de acuerdo al segmento de vivienda, el margen final de utilidad neta puede variar.
El tema velocidad y cumplimiento en tiempo y forma de cada una de las variables del proyecto, son las que van a determinar un adecuado margen financiero del proyecto.